На рынке недвижимости активно предлагаются к продаже не только готовые квартиры и дома, но и участки земли, на которых можно начать строительство жилого дома с учетом своих требований и желаний.
Риэлторы могут убеждать потенциального покупателя в выгоде приобретения надела под И Ж С, не предупреждая, что земля относится к сельскохозяйственной категории, могут возникнуть большие проблемы с жилой постройкой.
Если не выяснить для себя, что представляет собой категория земель, виды разрешенного использование, целевое предназначение, новый, купленный под дом надел не позволит выполнить намеченные планы.
Можно ли построить дом на землях сельхоз.назначения, что делать, если участок уже приобретен? Земля имеет высокую стоимость, покупка ее должна быть оправданной.
Особенности
Эти земли занимают огромную территорию и имеют важное значение для народного хозяйства. Все виды деятельности на землях сельскохозяйственного назначения проводятся с учетом категории. Но это не значит, что земельные площади используются только под поля с зерновыми и овощами.
В самой категории выделяется несколько групп земельных территории, которые используются в разных целях, с учетом разного вида разрешенного использования. Для чего может предназначаться земля сельхоз вида?
- Огромную площадь занимают, действительно, поля, на которых выращиваются сельхоз культуры. Это зерновые, овощи, технические культуры.
- Большая часть площадей отдана под пастбища, для животноводства.
- На земле сельскохозяйственного назначения может быть расположен участок С Н Т или Д Н Т. Дачные и садоводческие поселки размещены возле многих городов, это особенная форма земле.управления.
- На территории участков их владельцы не только занимаются выращиванием огородных и садовых культур – они могут построить и небольшие домики для сезонного проживания. Но это не настоящий жилой дом, с возможностью регистрации.
- Земли сельскохозяйственного назначения для садоводства получают участники товариществ некоммерческого плана, хозяева участков могут оформить их в собственность.
- Полноценным домом может быть жилое строение, расположенное на землях поселения и имеющее специальный статус жилого дома.
- Часть площадей сельхоз категории отдано под фермерство, под агробизнес. Разрешается на таких участках строить агрокомплексы для хранения, переработки продукции с полей, садов, огородов, для производства из такого сырья продуктов питания.
- Физическим лицам участки отдаются под ведение личного подсобного хозяйства.
Но можно ли купить надел и начать строительство дома на земле сельскохозяйственного назначения? Если построить такой дом, без разрешения, он максимум будет иметь статус дачного домика. Даже наличие всех инженерных коммуникаций, необходимых бытовых условий для постоянного проживания не спасет ситуацию.
Возможное решение – перевод земли в другую категорию. Это сложная процедура, потребует времени, составления многих бумаг. Нужно действовать грамотно и иметь веские основания для такого действия.
ВНИМАНИЕ! В Земельном Кодексе две статьи, 11 и 12, посвящены вопросу защите земель сельхоз.назначения от экологического загрязнения.
Эти земли представляют особенную ценность, их использование, распределение по возможности всегда является спланированным. Поэтому вопрос о переводе земли в другую категорию, о строительстве на ней объектов, не предусмотренных видами разрешенного использования, редко решается положительно.
Как можно узаконить строительство
Чтобы не иметь таких проблем, рекомендуется выбирать под строительство, индивидуальное или капитальное, участки земель населенных пунктов, с соответствующим ВИР. Перед покупкой земельного надела для той или иной цели, нужно обратиться в местные органы власти и узнать, возможно ли строительство дома на земле.
Если подразумевает вид разрешенного использования под садоводство и огородничество или ЛПХ, на строительство будет наложен запрет. Иногда покупатели такой земли надеются, что потом возможно будет сделать запрос в местную власть на перевод земельного участку в нужную категорию, которая разрешает возведение жилого дома.
Но рисковать не нужно, даже суд может отказать в такой просьбе, ходатайстве несмотря на то, что дом уже возведен и запланирован для постоянного проживания.
Разрешенные виды сооружений
- Участок может быть отведен под дачу, в таком случае разрешается возвести на нем домик дачного типа. Даже если он будет отапливаем, это считается жилье для временного проживания.
- Разрешается строить «нежилые» постройки, например, необходимые для ведения подсобного хозяйства. Но они не имеют ничего общего с коттеджами, жилыми домами.
- На участках, выделенных для фермерской деятельности, для ЛПХ иногда строятся и коттеджи. Собственники участков рискуют, так как строение может так и не получить статус жилого дома.
В начала строительства нужно будет доказать, что будущее сооружение остро необходимо только для нужд фермерской, сельскохозяйственной деятельности.
В противном случае стройка может считаться как использование земли не по назначению. А это уже нарушение земельного законодательства.
ВНИМАНИЕ! Доказывать следует необходимость постоянного проживания на фермерских угодьях для охраны личного имущества, для ухода за живностью, ее регулярного кормления.
Только в таком случае местные власти могут разрешить построить дом. Но покупать участок под фермерское хозяйство, чтобы построить на нем жилой дом, экономически невыгодно:
- Под фермерство выделяются большие площади, которые будут стоять значительную сумму. Если нет планов действительно заниматься сельхоз работами на своих просторных угодьях, покупка не рациональна. К стоимости фермерских угодий нужно прибавить еще и стоимость строительства.
- Можно купить фермерские земли на несколько человек. Но у коллективного управления наделом много недостатков. Конкретная доля каждого не будет выделена. У дольщиков могут быть разные планы в отношении большого земельного надела.
Как видно, строить жилой дом, коттедж на земле сельхоз.назначения не выгодно, создается много проблем. Даже если построить индивидуальный дом, коттедж, возникнут препятствия в регистрации.
В 2011 году вышло Постановление под номером 13 Конституционного суда, согласно которого возможно рассмотрение варианта регистрации на земле садового товарищества.
Но такая практика пока знает мало примеров, нет единой выработанной процедуры.
Чтобы прописаться в дачном домике, зарегистрировать недвижимость в Жилом Фонде, нужно сначала доказать, что он соответствует всем требованиям к жилому помещению.
А на этой стадии можно столкнуться с различными бюрократическими преградами, ведь точных критериев по поводу жилья также нет.
Строить дом или нет
Предложений на рынке продажи участков много, всегда можно найти надел, который будет по виду разрешенного использования предназначен именно под индивидуальное жилое строительство. Это практичное, законное решение. Стоит ли рассматривать для покупки земли других категорий и целевого предназначения?
ВАЖНО! Сельскохозяйственная земля имеет четко выраженные цели использования, в их перечень не входит строительство жилых домов.
Возведение таких построек является нарушением земельного законодательства. Какой есть выход, если хочется построить свой дом именно на участке данной категории?
В таком случае единственный вариант – купить земли под фермерское хозяйство. Факт строительства коттеджа нужно объяснить необходимостью ведения хозяйства. Но при этом также придется решать массу вопросов и устранять преграды.
Как воспользоваться разрешением
Новые нормы земельного законодательства, в том числе и Федеральный Закон под номером 66, разрешают возводить домики на территории садовых, дачных участков. Но при этом важно соблюдать следующие ограничения:
- Дом должен быть малоэтажным.
- Он должен располагаться строго на территории садового (дачного товарищества).
- Нельзя строить под жилье здания другого типа, например, отели.
- Участок точно должен соответствовать такому виду разрешенного использования, как садоводство (а это код 1.5 в классификаторе ВИР).
При покупке участка в С Н Т, на котором хочется в последствие построить домик для проживания, у продавца нужно обязательно проверить документы, в которых указывается категория земли и вид использования.
Как изменить вид использования
Что делать, если земля уже куплена, а ее ВИР совершенно не предполагает строительство даже дачного дома? В таком случае можно попытаться изменить вид. Руководством к действию является статья 39 Градостроительного Кодекса РФ:
- Начать процесс нужно с подачи заявления в органы местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы на участок и те, которые удостоверяют личность заявителя.
- В местной администрации назначается заседания специальной комиссии. Она проводит слушания, решает вопрос о целесообразности перевода. Слушания проводятся публично, это важно.
- После слушаний комиссия принимает положительное или отрицательное решение по поводу заявления. Оно публикуется для ознакомления, с ним должен ознакомиться глава администрации. В свою очередь он также принимает окончательное решение по вопросу.
Все расходы, связанные с рассмотрением вопроса, ложатся на плечи заявителя.Какое решение примет местная власть, заранее нельзя определить. Будут учитываться многие факторы, в том числе и безопасность для земельного участка.
В любом случае действовать нужно законно. При использовании земли с нарушением ВИР, целевого назначения нарушителя ожидает штраф, размер которого зависит от того, что строил дом – физическое лицо, юридическое, должностное. И часто суд присуждает снесение постройки.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
