Что такое право пожизненного наследуемого владения земельным участком

Люди вступают в земельные правоотношения, когда у них есть свой участок или они хотят его арендовать. Но некоторые формы владения не связаны с собственностью на землю. К ним относится право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ЗУ). Этот вид пользования возник до принятия действующего земельного законодательства, но до сих пор не утратил актуальности.

Что такое право пожизненного наследуемого владения землёй

Чтобы понять природу правовых отношений пожизненного наследуемого владения (ПНВ) наделом, нужно совершить краткий экскурс в историю. Обозначенная форма права возникла в прошлом веке, в старом советском законодательстве. Тогда ни земля, ни иные объекты недвижимости не передавались в собственность. В результате развала правовой системы Советского Союза было принято законодательство РФ. На его основании вступили в юридическую силу отношения собственности. Это допускало безвозмездный переход имеющихся у граждан участков в собственность. Такая правовая процедура называется приватизацией.

Некоторые правообладатели земель, полученных ими на правах ПНВ, не пожелали приватизировать свои наделы. Для них государство предусмотрело возможность пользоваться землями на имеющихся основаниях с сохранением правового регламента. Несмотря на то что эта форма права возникла в буквальном смысле в прошлом веке, она не теряет своей актуальности по сей день.

Старые дома до сих пор могут располагаться на землях пожизненного наследуемого владения

Нормативные акты

Для регулирования земельных отношений на правах пожизненного наследуемого владения применяются:

• статья 267 ГК (Гражданского кодекса) РФ,
• статья 1181 ГК РФ,
• статья 3 ЗК (Земельного кодекса) РФ,
• п. 2 статьи 21 ЗК РФ,
• статья 45 ЗК РФ,
• муниципальные и локальные административные акты.

Существенную роль играет Федеральный закон о регистрации № 218-ФЗ от 13.07.2015. Нельзя обойти вниманием и Закон о приватизации № 1541–1 от 4.07.1991, который регулирует переоформление земель в собственность.

Чем ПНВ отличается от собственности и безвозмездного пользования

ПНВ — это форма владения, которая не даёт права распоряжаться участком, но предусматривает его переход наследникам. Поэтому при пожизненном владении лицо называется правообладателем. Это главное отличие от права собственности.

С собственностью можно совершать имущественные сделки:

• куплю-продажу,
• мену,
• дарение,
• сдачу в аренду,
• передачу в доверительное управление.

Возможно и изменение участка:

• раздел или слияние с другими землями, находящимися в собственности,
• увеличение территории путём оформления прирезков,
• изменение вида целевого использования земли.

Земельную собственность можно использовать в качестве предмета залоговой стоимости при оформлении потребительского кредита или ипотеки.

На правообладателей ПНВ такие преимущества не распространяются. Зато если их полномочия сравнить с возможностями, предоставленными правом постоянного (бессрочного) пользования, то преимущество налицо. Оно заключается в том, что допускается правопреемство, то есть передача вещных прав на землю наследникам. У лиц, бессрочно владеющих землёй, такой возможности нет. В остальном эти формы землевладения идентичны.

Что касается наследования, то у ПНВ есть различия и с правом собственности. Собственник надела передаёт наследникам сам объект недвижимости — участок, а правообладатель — только право пользования.

Кто сможет воспользоваться правом ПНВ и на каком основании

Правообладателями наделов вправе выступать только физические лица. Это граждане России, проживающие там же, где расположен их надел, и занимающиеся его обработкой. Или их близкие родственники, относящиеся к первому кругу родства:

• родители и усыновители,
• дети, в том числе официально усыновлённые,
• супруги.

Важно, чтобы участок обрабатывался и не был запущен, иначе его могут изъять

Юридические лица утратили право пожизненно наследуемого владения землёй с отменой норм статьи 21 ЗК РФ. Соответственно, наследование земель для этой категории не регламентировано.

Обрабатывать и облагораживать участок могут те лица, которые вправе впоследствии претендовать на получение таких земель по наследству.

Граждане не могут проживать в другом регионе по следующим причинам:

1. Особенности владения землёй не допускают её передачу в аренду.
2. Если участок, не являющийся собственностью, не обрабатывается, то есть на нём не проводятся мероприятия по культивации почв, он может изыматься на основании административного акта или решения суда.
3. Если на участке хозяйничают третьи лица, они могут отсудить его как бесхозяйный или выкупить у местной администрации.

Основанием владения могут быть следующие обстоятельства:

1. Выдел земель до вступления в силу нового земельного законодательства. При условии, что в правоустанавливающем и правоудостоверяющем документе написана форма права: пожизненно наследуемое владение.
2. Получение земли по наследству. Она должна быть внесена в перечень наследуемой массы.
3. Покупка капитального жилого дома, расположенного на землях поселений, придомовая территория которого принадлежала продавцу на основании ПНВ. Данная форма права должна быть указана в договоре купли-продажи дома.
4. Сделка обмена или дарения жилого дома, когда передача придомовой территории осуществляется автоматически.

Согласно нормам земельного законодательства, судьба земли следует судьбе дома, значит надел передаётся в качестве придомовой территории.

У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.

КонсультантПлюс, 1997–2018

http://www.consultant.ru/law/podborki/pozhiznennoe_nasleduemoe_vladenie/

Право ПНВ на участок подтверждается правоустанавливающим документом, которым может быть:

• акт выдела (независимо от года выдачи),
• договор имущественной сделки с капитальным строением, расположенным на таком ЗУ,
• свидетельство о праве на наследство,
• выписка из решения суда.

Архивные документы могут быть ещё советского образца, но они до сих пор не утрачивают силу

Если акт утерян, его требуется обязательно восстановить через муниципалитет или архив. Эта процедура происходит по следующему алгоритму:

1. Вначале целесообразно обратиться в администрацию и подать заявку в канцелярию с просьбой дать выписку из похозяйственной книги.
2. Если в ней нужных сведений не окажется, надо идти в архив.
3. Архивные данные тоже могут не содержать нужной информации, ведь в прошлом веке районирование земель и принадлежность сёл к тому или иному району могли быть другими. В этом случае потребуется выяснить, к какому районному центру принадлежал данный земельный массив.
4. Сведения нужно искать по факту выдела участков, исходя из истории надела.
5. После того как справка найдена, нужно обратиться к главе местной администрации с запросом о признании прав на земельный участок.

После этого могут возникнуть ситуации, когда председатель исполкома откажет заявителю в предоставлении акта. Если такое произошло, дальнейшие действия могут быть следующими:

1. Нужно учесть, что местная администрация может признать только такую форму права, что указывалась в документах изначально. Если в похозяйственной книге будет указано, что участок выделялся на правах постоянного (бессрочного) пользования, то внесение сведений о праве пожизненного наследуемого владения будет неправомерным действием. Нужно получить такой документ, который будет представлен.
2. Если администрация откажет в признании прав, нужно обратиться в суд. Для этого требуется запросить официальный отказ за подписью должностного лица. В течение 10 дней после получения такой бумаги нужно подать исковое заявление.

Наличие пакета документации на ЗУ — обязательное условие, иначе основания владения будут утрачены.

В моей практике встречалось достаточно случаев, когда землепользователей, утративших и не восстановивших документ, не только лишали участка, но и вменяли административную ответственность по статье 7.1 КоАП — самозахват ЗУ.

Особенности пожизненного наследуемого владения

Так как ПНВ не позволяет распоряжаться землёй в полной мере, такое право принадлежит муниципалитету. А правообладатель пользуется наделом с разрешения местной администрации, от решения которой зависят процедуры, связанные:

• с возведением капитальных строений,
• с реорганизацией участка,
• с признанием права на землю.

Гражданин Российской Федерации вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, который находится в его фактическом пользовании, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие земельного кодекса Российской Федерации.

П. 4 ст. 3 ЗК РФ

Особенности наследования

Чтобы иметь представление о правомочиях муниципальной власти, нужно обратить внимание на закон о наследовании таких ЗУ. Согласно нормам статьи 1187 ГК РФ, особенности следующие:

• право пожизненного владения земельным участком может быть передано по наследству. При этом оно входит в состав наследственной массы и наследуется в общем порядке, без необходимости в специальных разрешениях,
• вместе с земельным участком, передаваемым по наследству, наследники получают почвенный слой, находящийся в пределах участка, водные объекты и растения. Часть объектов может быть исключена из состава наследства, если это оговорено законом.

Поэтому решением местных властей относительно земель в ПНВ могут приниматься локальные или муниципальные акты. Они не нарушат установленную форму владения, но скорректируют передачу земель наследникам.

В практике моей коллеги произошёл интересный случай. К ней обратился за консультацией один наследник. Им была получена недвижимость, расположенная на землях пожизненного наследуемого владения. Земельный участок был передан в качестве придомовой территории, но по распоряжению председателя поселкового исполкома часть участка была урезана. Наследнику осталась лишь территория под домом и хозяйственными постройками. А 4 сотки, которые использовались покойным землевладельцем и его родственниками под посадку картошки и огорода, отмежевали в пользу других сельчан. Причиной послужил разговор председателя исполкома с наследниками, которым он предложил выкупить землю по кадастровой стоимости, составившей символическую сумму.
Оказывается, покойному наследодателю неоднократно предлагалась безвозмездная приватизация участка, от которой он отказывался. Акцент должностного лица был сделан на то, что старое законодательство выделило ЗУ покойному, при наследовании закон не был нарушен — существенная часть земли была передана, а остальной распорядился собственник — муниципалитет. Моя коллега отказалась представительствовать в суде и посоветовала пойти на компромисс с муниципальными властями.

Правила использования

Виды работ, которые разрешаются на участке в пожизненном наследуемом владении, зависят от категории земель и цели разрешённого использования:

1. На наделах, выделенных из состава земель поселений, разрешается разбивать частный сектор и возводить жилые дома. Так как правообладателями выступают частники, вновь возведённые строения ограничиваются малоэтажным жилым сектором. Он используется только под собственные нужды. Коммерческая деятельность здесь запрещена.

   На землях ПНВ можно возвести жилой дом не выше трёх этажей

2. Если это земли дачного посёлка, то строительство жилых домов здесь не предусмотрено и может повлечь ответственность по статье 7.1 КоАП РФ.

   Дачный дом должен соответствовать регламенту, предусмотренному для сезонного проживания граждан со своими семьями

3. Земли сельскохозяйственного назначения предусматривают ведение сельскохозяйственных работ независимо от формы права.

   Земли сельхозназначения можно использовать под сад, огород или бахчи

Поэтому при использовании земель их кадастровые характеристики и параметры — главные показатели, на которые следует ориентироваться землевладельцу. Изменить их на участках в ПНВ нельзя.

Порядок и правила оформления права: куда обращаться, необходимые документы

Право пожизненного наследуемого владения передаётся по наследству или по сделке вместе с приобретённой недвижимостью. Чтобы оно перешло к покупателю, нужно оформить договор купли-продажи капитального строения, расположенного на участке. Наследнику надо вступить в права наследования и получить соответствующее свидетельство.

Регистрация при покупке дома

Факт приобретения дома оформляется через Росреестр. Документацию для регистрации лучше всего подать через многофункциональный центр. В этот пакет следует вложить бумаги на приобретённое капитальное строение. В правоустанавливающем документе на дом должны быть даны кадастровые сведения о земельном участке — этого будет достаточно. Но они должны содержать достоверную информацию о нижеследующем:

• когда был выделен участок,
• каким органом власти выделялся,
• форма права,
• кадастровый номер участка,
• общая площадь.

В результате регистрации будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где регистрирующим органом внесено переоформленное право на ЗУ, полученное при покупке дома. В документе будет указано, что форма права — пожизненное наследуемое владение, а собственник земли — административный орган.

Переход по наследству

Когда надел переходит от покойного землевладельца, существует два варианта:

• оформление наследства по завещанию,
• получение наследственной массы по закону, в порядке очереди по степени родства.

Свидетельство о праве на наследство — основной документ, по которому право на участок переходит наследнику

Вступление в наследство оформляется у нотариуса путём подачи заявления. Свидетельство выдаётся только после того, как он установит круг наследников. И здесь возможны варианты. Например, может оказаться, что при наличии завещания близким родственникам должна выделяться обязательная доля. Поэтому зачастую на земельные участки претендует несколько наследников. Вещные права каждого наследника впоследствии устанавливаются соглашением, которое составляется всеми лицами, включёнными в число получателей наследства. Если они не достигли согласия, то право устанавливается через суд.

Исходя из этого у правообладателей, получивших землю по наследству вместе с другими наследниками, должен быть один из следующих документов:

• соглашение наследников о том, что участок переходит к указанному лицу,
• отказ остальных правопреемников от участка в пользу указанного наследника,
• решение суда о признании права.

Если такой документ отсутствует, а в свидетельстве о праве на наследство указано два и более лица, земля считается общей. В этом случае раздел участка допускается только с разрешения местного исполкома или после оформления ЗУ в собственность с обязательным выделом долей.

Унаследованный несколькими лицами участок, находящийся в ПНВ, можно разделить только с согласия администрации

Получение согласия муниципалитета: как составить заявление, образец

Наследственное имущество, полученное без жилого строения в виде одного участка, должно не только пройти регистрацию, но и быть одобренным в администрации населённого пункта. Ведь собственником земель является муниципалитет. Именно его уполномоченные лица должны дать разрешение на переход права.

Чтобы получить такое разрешение, нужно обратиться в администрацию населённого пункта с заявлением. Заявление пишется на имя главы районной или поселковой администрации. Если земля принадлежит к кадастровому кварталу, расположенному в областном или краевом центре, — на имя начальника департамента по земельным вопросам.

Насколько мне известно, в городах федерального значения такая форма права не применяется. Земли, принадлежащие городскому муниципалитету, передаются в аренду компаниям или жильцам многоэтажных зданий. Или переоформляются в собственность.

В шапке рекомендуется писать наименование административного органа, куда подаётся бумага. Далее в свободной форме пишутся:

1. Просьба об оформлении участка на основании пожизненно наследуемого владения с указанием данных о заявителе.
2. Кадастровые характеристики ЗУ: категория земель, общая площадь, кадастровый номер.
3. Титульные характеристики ЗУ: кем и когда был получен, когда и кому передан по наследству.
4. Перечень прилагаемых документов.
5. Подпись заявителя и дата подачи.

В перечень прилагаемых документов входит свидетельство о наследовании ЗУ и бумаги на участок, принадлежащие бывшему владельцу. Если составлялось соглашение, нужно подать и его. Если раздел имущества происходил в суде, прилагается решение суда.

Одобрение администрации приходит в МФЦ в письменной форме. После его получения можно проводить регистрацию земли. Если пришёл отрицательный ответ, его можно оспорить в десятидневный срок со дня выдачи выписки из решения административной комиссии.

Как оформить землю в собственность

Иногда вызывает удивление тот факт, что правообладатель надела не переоформил его в собственность. Причин тому может быть достаточно много. Самые распространённые:

• пожилой землевладелец не мог заниматься бумажной волокитой,
• человек принципиально не желал приватизировать ЗУ, не понимая разницы в юридическом статусе,
• документы на участок были утеряны, и правообладатель не знал, как их восстановить, или не смог этого сделать,
• правообладатель уже использовал своё право на приватизацию ранее и не мог провести безвозмездное переоформление.

Имейте в виду, что приватизация недвижимости разрешалась лишь единожды за всю жизнь. Если лицо уже участвовало в приватизации, повторно такое право предоставлено не будет.

Видео: приватизация дачных и земельных участков

Какие документы понадобятся

Для процедуры нужно написать заявление в администрацию населённого пункта с просьбой о передаче земли в собственность и собрать пакет документации, в который входят:

• гражданский паспорт землевладельца,
• если действует представитель — нотариально удостоверенная доверенность,
• акт о выделе земли или справка о признании права собственности на ЗУ,
• межевое дело,
• кадастровый паспорт.

Участки, не поставленные на кадастровый учёт, не могут передаваться в собственность землевладельцев.

Куда обращаться

Первичный адрес обращения — администрация населённого пункта, где расположен ЗУ. После того как здесь будет рассмотрено заявление, выдадут выписку из решения административной комиссии, а на её основании — административный акт. Его нужно приложить к пакету документации, с которым следует подойти в МФЦ, где будет произведена регистрация права собственности.

Размер госпошлины и способы оплаты

За регистрацию права собственности уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей. Оплатить её можно следующими способами:

• через сайт госуслуг,
• через терминал,
• в отделении Сбербанка.

После внесения указанной суммы нужно получить квитанцию, подтверждающую оплату. В окошко регистратору МФЦ квитанцию подавать необязательно — эту информацию он получает в специальной программе при оформлении документов на приём.

Терминалы, где можно уплатить пошлину за регистрацию, установлены практически во всех территориальных отделениях МФЦ

Когда право пожизненно наследуемого владения землёй может быть прекращено

Право пожизненного наследуемого владения ЗУ — форма права, допускающая владение землёй, когда её собственником остаётся муниципалитет. Оно прекращается при наступлении обстоятельств, указанных в положениях статьи 45 ЗК РФ. Государство мотивирует землевладельцев приватизировать земли или переоформить их в аренду, но не требует этого.

Если единственный владелец участка умирает и не оставляет наследников, право на него остаётся за органами местного самоуправления. Впоследствии такую землю можно выкупить или взять в аренду у государства.

Отказ от права пожизненного наследуемого владения ЗУ по собственному желанию

Добровольно отказаться от надела может:

• владелец ЗУ, если у него отпала необходимость или желание обрабатывать землю,
• наследники правообладателя, если им не нужен участок и нет желания приобретать его.

Так как законным собственником таких земель является государство, в случае отказа землевладельца от участка он может выставляться на торги или использоваться по усмотрению администрации. Для того чтобы передать свой надел администрации, требуется обратиться в местный исполком того населённого пункта, которому принадлежит ЗУ. Если надел расположен в черте города и относится к категории земель поселений — в департамент по земельным и имущественным отношениям.

В данном случае проблем с оформлением отчуждения участка не может быть. Лучше оформить отказ официально, чем просто забросить участок и ожидать, пока его изымут как бесхозный. Ведь в этом случае владельцу придётся уплачивать земельный налог, а также может вменяться административная ответственность в виде предписаний и штрафов.

Основания принудительного изъятия ЗУ

Принудительно участок может изыматься на основании следующих причин:

• использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель,
• использования земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки,
• неустранения совершённых умышленно правонарушений: загрязнения, отравления земли, неуплаты налога и т. д.,
• неиспользования земельного участка по назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. Сюда не включается время, когда участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий или иных существенных причин,
• государственных или муниципальных нужд. Это возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка по соглашению сторон или на основании решения суда,
• ЧП, стихийные бедствия. Участок изымается на время, все убытки компенсируются.

Инициатором принудительного изъятия выступает администрация. Если собственник нарушал нормы землепользования, то компенсация не предоставляется.

Приобретение другой земли в собственность

Владелец надела на основании ПНВ вправе оформить в собственность другой участок земли путём его покупки или получения в дар. Согласно нормам статьи 45 ЗК РФ, это не является причиной для изъятия надела, находящегося в пользовании на правах пожизненного наследуемого владения. Отказаться можно только добровольно.

Если владелец желает отказаться от участка ради покупки нового надела, он вправе написать заявление в администрацию с просьбой о льготах в виде:

• предоставления участка в собственность без участия в торгах,
• снижения выкупной стоимости земель.

По усмотрению главы исполкома и специальной комиссии по земельным вопросам такие льготы могут предоставляться в полной мере или частично. Но требовать их по своему желанию нельзя. Если комиссия сочла отказать в льготных условиях, она обязана выдать выписку из протокола с решением по данному вопросу, основанным на нормах законодательства. Если отказ оказался неправомерным, в течение 10 дней после получения такой выписки можно обратиться в суд.

Современное право сохраняет интересы лиц, получивших участки во владение до принятия Земельного кодекса РФ. Пользоваться беспрепятственно такими наделами можно, но вновь получить ЗУ на данном основании уже не удастся — статья ЗК РФ, которая регулировала эти земельные отношения, утратила силу. Также нельзя продать, подарить или обменять такую недвижимость. Зато допустимо передать её по наследству или переоформить в собственность.