Договор доверительного управления недвижимым имуществом - что такое, особенности, образец

У всех граждан и организаций есть разнообразное имущество: недвижимость, ценные бумаги, деньги и т. д. А любое имущество — это хлопоты: за ним нужно следить, эффективно управлять им, чтобы оно приносило пользу и было источником дохода, а не обузой. Но не все могут, хотят, а главное, умеют это делать. Поэтому часто собственники передают своё имущество в доверительное управление профессионалам, которые полностью заботятся о нём.

Что такое доверительное управление

Доверительное управление (далее — ДУ) — услуга, которую оказывает доверительный управляющий собственнику какой-либо вещи. Услуга сводится к тому, что управляющий распоряжается, управляет имуществом по своему усмотрению, но в интересах собственника. Как итог, это имущество приносит хозяину доход. За это благодарный собственник платит доверительному управляющему вознаграждение.

ДУ официально оформляется с помощью договора доверительного управления имуществом (далее — ДДУ). ДДУ посвящена глава 53 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), где прописаны все его нюансы.

Отличаются ДДУ друг от друга объектом — т. е. имуществом, которое передают в доверительное управление.

Объекты ДДУ

В ДУ передают разное, как правило, ценное имущество:

недвижимость,
ценные бумаги,
деньги,
имущественные права (например, авторские),
предприятия и имущественные комплексы (т. е. совокупность вещей, которые вместе выполняют одну функцию, разделить на составляющие эту совокупность невозможно, потому что тогда исчезнет функция) — например, завод (земля+здание+механизмы+сырьё+капитал).

Главное, чтобы это имущество было собственностью учредителя управления. Вещи, которые принадлежат ему на других правах — аренда, хозяйственное ведение — нельзя передать в ДУ. Даже если имущество (не собственность) фактически передать в ДУ и оформить договор — не поможет. ДДУ в этом случае автоматически признаётся недействительным. Такова формулировка закона.

Передача недвижимости в доверительное управление гарантирует собственнику прибыль от его эксплуатации

Передача вещи по ДДУ не означает, что передаётся и право собственности. Хозяином вещи остаётся учредитель управления. Управляющий просто помогает извлекать из имущества полезные свойства.

Доверительным управляющим для денег могут быть не все юр. лица, а только организации, у которых есть лицензия для работы с деньгами. Также для ДУ деньги можно передать в паевой инвестиционный фонд. Об этом сказано в законах «О банках и банковской деятельности» и «Об инвестиционных фондах».

Доверительный управляющий должен отделить имущество, которое ему передали, от своего. То есть он должен держать его на отдельном балансе и открыть новый счёт в банке для деятельности, связанной с ДУ.

Стороны ДДУ

У ДДУ две стороны: учредитель управления и доверительный управляющий.

Учредитель управления

Учредитель — это собственник вещи, которую передают в ДУ. Им может быть физическое лицо или организация — ограничений здесь нет. Иногда учредителем управления может быть и гос. орган. Например, орган опеки передаёт имущество ребёнка в ДУ его опекуну.

Как правило, учредитель управления получает доходы от ДУ, т. е. является выгодоприобретателем. Но иногда учредитель и выгодоприобретатель — разные люди. Один человек заключает ДДУ, а другой человек (он же и собственник вещи) будет получать от этого договора пользу, доход. Такое возможно, например, в ситуации, когда родители распоряжаются имуществом своего ребёнка. Так как ребёнок ещё мал, договор будет заключать родитель (учредитель управления), но бонусы от ДУ будет получать ребёнок (выгодоприобретатель), потому что он собственник имущества. По крайней мере, формально это так, по факту, скорее всего, деньги достанутся родителям.

Управляющий

Доверительными управляющими могут быть:

ИП,
коммерческие юр.лица (кроме унитарных предприятий),
физ.лица (граждане РФ) — только в прямо обозначенных законом случаях (например, опекун, который управляет имуществом подопечного).

Доверительный управляющий ни в коем случае не может быть выгодоприобретателем. Это противоречит сути ДДУ.

Что делает

Основная задача управляющего — сделать так, чтобы ваше имущество приносило прибыль. Закон разрешает ему делать то, что мог бы делать и собственник: пользоваться (всегда) и распоряжаться (если этот пункт прописан в договоре) имуществом с ориентиром на извлечение максимальной пользы и прибыли. Но для управляющего, в отличие от хозяина вещи, такое пользование и распоряжение — работа, а значит, у него есть больше времени, опыта и знаний для управления вещью.

В ДДУ можно закрепить перечень конкретных действий, а можно обойтись общей формулировкой в духе «пусть делает, что считает нужным, главное, чтоб меня не обманул, имущество не потерял, в минус не ушёл».

Что именно будет делать управляющий, зависит от имущества. Например, квартира приносит доход, когда её сдают в аренду. Значит, этим и будет заниматься управляющий. Он найдёт арендаторов, заключит с ними договор (который перед этим сам и составит), оформит акт приёма-передачи, зарегистрирует аренду в Росреестре и будет следить, чтоб арендаторы соблюдали договор и не крушили квартиру. Если вы вложили деньги в паевой инвестиционный фонд, то управляющая компания будет решать, как выгоднее их вложить — какие акции или активы купить, когда их продать и т. д. Если в ДУ передали какое-нибудь предприятие, то задача управляющего — наладить производство: нанять работников, проследить за состоянием механизмов, отремонтировать их, закупить сырьё и прочее.

Все действия управляющий совершает от своего имени, но обязан каждый раз указывать, что он только управляющий, а не собственник. Для этого, подписывая бумаги по поводу имущества, он рядом с подписью ставит пометку «Д .У.» — доверительный управляющий.

Учредитель вправе контролировать деятельность управляющего. Поэтому совершенно нормально, чтобы управляющий периодически отчитывался собственнику о делах его имущества.

Как выбрать

Выбор доверительного управляющего — ключевой момент всей затеи с ДУ. Помним, что семь раз отмерь, прежде чем резать.

На что ориентироваться при выборе управляющего:

есть ли у компании/ИП, предлагающих услуги по ДУ, необходимые лицензии и разрешения,
опыт — сколько лет компания/ИП занимаются управлением,
репутация компании/ИП — успешны ли они в своей нише, были ли проблемы с законом и т. д.,
как отзываются о компании/ИП их клиенты,
пообщайтесь со специалистом, который будет управлять вашим имуществом (особенно если вы обратились в компанию, ваше дело явно отдадут кому-то из сотрудников) — какой это человек, что говорят ваши внутренние ощущения,
есть ли у этого специалиста стратегия действий по управлению, устраивает ли она вас,
помните: управляющий не может знать и уметь всё, он же просто человек, если вас убеждают, что он всемогущий супергерой — скорее всего, врут, а это повод насторожиться.

Выбор доверительного управляющего — ответственный шаг, от которого зависит успех всего ДУ

Стоимость услуг

От чего зависит стоимость:

От доверительного управляющего — насколько он «раскручен», как себя зарекомендовал.
От того, как вы договоритесь и что пропишете в ДДУ. Некоторые управляющие просят за услуги фиксированную сумму, а кто-то получает процент от дохода, который принесёт ваша вещь.
От срока ДДУ.
От вида имущества, его стоимости и других характеристик, сколько сил и времени для управления потребуется специалисту:
- деньги — какая сумма и на какой срок передаётся в ДУ,
- ценные бумаги — какие именно (акции, облигации), кем выпущены,
- недвижимость — коммерческая или жилая, где расположена, когда построена, какая инфраструктура рядом, размеры, площадь, состояние,
- предприятие — когда основано, в каком состоянии здания, механизмы, хватает ли персонала, что с балансом, какая репутация.

Немного цифр. Управление деньгами стоит от нескольких сотен до нескольких миллионов рублей — если речь о крупных вложениях. Если доверять суммы поменьше, то стоимость ДУ — плюс-минус 10% от приносимого в управлении дохода. Управление недвижимостью обойдётся в среднем в 10% от стоимости арендной платы за месяц.

Оформляем ДДУ

Как и любой договор, ДДУ нужно грамотно оформить: продумать все детали, учесть особенности, не забыть про обязательные условия.

Документы

Каких-то специальных документов для ДДУ собирать не нужно. Физ.лицам понадобится паспорт, юр.лицам — учредительные документы. Если в ДУ передаётся недвижимость, собственнику нужно подтвердить свои права, т. е. нужны документы на недвижимость (свидетельство о праве собственности, выписка из Реестра недвижимости).

Особенности и обязательные условия

ДДУ нужно обязательно заключить в письменной форме в виде отдельного документа, который подписали учредитель и управляющий (статья 1017 ГК РФ). Если это требование не соблюсти — договор недействителен.

Плюс в ДДУ нужно обязательно прописать такие условия:

характеристика объекта ДДУ — какое имущество, в каком количестве передаётся в ДУ,
срок, на который заключается договор,
цена договора, речь идёт о размере и форме оплаты услуг управляющего (фиксированная сумма или процент от прибыли, наличный или безналичный расчёт),
имя выгодоприобретателя по ДДУ (учредитель управления или кто-то другой).

Если что-то из этого забыть, то договор тоже считается недействительным.

Структура договора

ДДУ выглядит примерно так.

Место и дата.
Стороны ДДУ — информация о сторонах сделки (паспортные данные или сведения из учредительных документов юр. лиц).
Предмет ДДУ. Помогает понять, о чём договариваются стороны. В нашем случае — одна сторона передаёт другой стороне имущество в ДУ.
Выгодоприобретатель по ДДУ.
Объект ДДУ — описание имущества.
Срок договора. Максимум для ДДУ — 5 лет.
Права и обязанности учредителя и управляющего.
Порядок передачи и возврата вещи. Как передать имущество, как получить его обратно, нужен ли акт приёма-передачи.
Вознаграждение для доверительного управляющего. Сколько он получает, когда, наличными или электронными деньгами.
Ответственность сторон. Если управляющий не позаботился о доверенном имуществе, он возмещает убытки и упущенную выгоду учредителю. Но если виновато нечто, не зависящее от управляющего, например, стихия или бедствие, то с управляющего нечего спрашивать. Так говорит закон. В договоре же можно предусмотреть свои особенности ответственности.
Информация о том, как менять, расторгать, прекращать ДДУ. Нужно, если стороны хотят предусмотреть особый порядок изменения ДДУ или свои условия расторжения/прекращения договора.
Подписи сторон.

Фотогалерея: образец ДДУ

Особенности ДУ недвижимостью

Об одной особенности ДУ любой недвижимостью сказано в ст. 1017 ГК РФ: факт, что недвижимость перешла в доверительное управление нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Для этого собственник или управляющий должны с паспортом (для юр. лица — учредительные документы, выписка из Реестра юр.лиц), договором и документами на недвижимость прийти в Росреестр и написать заявление. После этого регистратор сделает соответствующую пометку в Едином государственном реестре недвижимости. ДДУ будет считаться заключённым с момента регистрации перехода недвижимости к управляющему, а не с момента, когда стороны расписались в договоре.

Основной доход, который может приносить недвижимость — арендная плата. Поэтому управляющие в первую очередь занимаются организацией аренды на вверенной им недвижимости. Нюансы этого зависят от типа недвижимости — жилая или коммерческая.

В основном функции управляющего недвижимостью такие:

проанализировать рынок недвижимости, понять, кому нужна недвижимость и как её лучше сдавать,
найти арендатора: разместить объявления на специальных сайтах и мониторить их, а если нужно — то и разрекламировать недвижимость,
подготовить договор, акт приёма-передачи,
заключить договор,
следить, чтоб договор соблюдался, аренда оплачивалась,
платить коммуналку (если прописали в ДДУ),
следить за состоянием недвижимости, заниматься ремонтом (если прописали в ДДУ),
некоторые фирмы-управляющие предлагают застраховать недвижимость, сопровождать сделки с ней, продавать недвижимость и т. д.

ДУ жилой недвижимостью

Сдача в аренду жилья — самый популярный способ его использовать, т. к. жильё нужно всем и всегда. Стоимость аренды зависит от многого:

класс жилья: экономический или бизнес-класс, чем элитнее жильё, тем больше арендная плата, но при этом и более высокие требования, претендентов на эконом-класс всегда больше, чем на элитный, а найти доверительных управляющих проще (элитный рынок малочислен — следовательно, профессионалов меньше),
квартира или загородный дом — квартиры снимают чаще,
срок аренды: длительно или посуточно (а может и почасово) — доход больше от краткосрочной сдачи, но при этом больше возможностей навредить имуществу,
состояние жилья, условия проживания — чем они лучше, тем выше цена,
транспортная доступность,
инфраструктура.

Опытный управляющий учтёт всё это и распорядится вашей недвижимостью лучшим образом. Конкретный перечень услуг зависит от компании. Благо, их на рынке недвижимости хватает. Поэтому можно подобрать управление по вашим запросам и возможностям.

ДУ коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость — всё, что прямо связано с ведением бизнеса: магазины, склады, торговые комплексы и т. д. Поэтому конкуренция здесь больше и жёстче. Учредитель управления в этом случае явно занятой и при этом финансово грамотный человек. А значит, к управляющему предъявляются высокие требования. Ему желательно иметь опыт банковской, инвестиционной, оценочной или другой работы в схожей сфере, представлять, понимать, «чувствовать» рынок недвижимости. Работа управляющего сводится также к поискам арендаторов, оформлению аренды, поддержанию недвижимости в хорошем состоянии.

Видео: как работает доверительное управление недвижимостью

Налоги

Налоги по ДУ платят все: учредитель управления, выгодоприобретатель (если они с учредителем не одно лицо), управляющий. Для каждого это будет разный налог. Плюс на вид налога влияет статус учредителя — организация или гражданин.

Налог на прибыль организаций. Выплачивает и учредитель управления, и управляющий, ведь они оба получают доход от ДУ (если они юр.лица). Один — потому что ему приносит прибыль его вещь (внереализационные доходы), другой — потому что получает вознаграждение за работу с этой вещью (доходы от реализации). Налог равен 20% от суммы дохода, выплачивается раз в год.
Налог на имущество организаций. Платит учредитель управления — юр.лицо. Раз имущество принадлежит ему, то его обязанность, как собственника, платить налоги. Несмотря на то что по факту имущество передано в ДУ. Об этом ст. 378 Налогового кодекса. Отчитываться по налогу нужно раз в год. Налог такой: берём среднегодовую стоимость вещи (для недвижимости — кадастровую стоимость), отсчитываем от этой суммы процент, который установило руководство нашего региона РФ (потому что налог региональный). Соответственно, в разных уголках России процент отличается, но он не должен быть больше 2,2% (для недвижимости — 2%).
- В одном случае налог на имущество организаций выплачивает доверительный управляющий — если это управляющая компания паевого инвестиционного фонда, при этом все пайщики (физ. или юр. лица) от налога освобождены.
Налог на доходы физ.лиц. Платит выгодоприобретатель по ДДУ — учредитель управления или кто-то другой (если это не один и тот же человек). ДУ приносит доход, а значит, нужно раз в год заплатить государству 13% от суммы дохода.

Изменить или прекратить ДДУ

По обоюдному согласию стороны могут изменять любые условия договора. Изменяется договор так же, как и заключался: нужно всё обсудить, прийти к согласию, составить и подписать документ — дополнительное соглашение, где и будут указаны изменения. А вообще, для удобства порядок внесения изменений в ДДУ можно изначально прописать в договоре.

Моя родственница передала в доверительное управление деньги (валюту) в компанию, которая играла на бирже. И хотя ДДУ подписывался с компанией, у родственницы была возможность выбрать конкретного специалиста, который будет вести её дела (пообщаться с ним, понять подходит ли, выбрать). Такая фишка у компании. И всё было хорошо, специалист был классный. Но через какое-то время родственница случайно узнаёт, что специалиста поменяли. Было немного неприятно. Вскоре ещё оказалось, что второй специалист меньше знает и ведёт дела намного хуже. В итоге, когда через год срок ДДУ истёк, родственница продлевать его не стала. Поэтому любые изменения лучше обговаривать с другой стороной договора, иначе можно потерять контрагента и доверие.

Прекращается ДУ в нескольких случаях:

истёк срок договора,
гражданин-выгодоприобретатель умер или организация-выгодоприобретатель ликвидирована,
человек, он же доверительный управляющий, стал недееспособным, пропал или умер,
ИП, управляющий имуществом, обанкротился,
выгодоприобретатель отказался от своих доходов по ДДУ,
учредитель или доверительный управляющих отказался от ДУ, из-за того, что последний не может больше управлять имуществом лично,
учредитель управления отказался от ДДУ по другим причинам, но в этом случае всё равно придётся выплатить управляющему гонорар,
предприниматель, он же учредитель управления, стал банкротом,
доверительный управляющий отказался от ДДУ, потому что учредитель не сказал о том, что имущество заложено.

Все, кроме первого, пункты — поводы для досрочного расторжения договора.

Плюсы и минусы ДУ

Плюсы ДУ:

нет хлопот и забот об имуществе,
имуществом управляет профессионал,
работа управляющего под контролем — он вам отчитывается,
управляющий возмещает убытки и упущенную выгоду,
можно расслабится и получать прибыль.

Минусы:

расходы на управляющего, ведь за удовольствие надо платить,
долги, появившиеся в ходе ДУ по вине управляющего, погашаются за счёт доверенного имущества (и только если этого не хватит — за счёт имущества виновника),
всегда есть риск остаться без имущества или получить его не в первоначальном виде — человеческий фактор никто не отменял.

ДУ позволяет собственнику так распорядиться имуществом, чтобы меньше о нём беспокоиться, но при этом получать приятный бонус в виде прибыли. Конечно, ДУ потребует затрат, но сравнительно небольших — вознаграждение управляющему и оплата налогов. Зато собственность — недвижимость, деньги, акции — будет эффективно работать.

(Пока оценок нет)

Загрузка...