Договоры дарения с обременением, ренты, пожизненного содержания с иждивением: условия, порядок заключения, особенности исполнения

Сделки по дарению часто сопровождаются «нагрузками» или прикрывают собой другие отношения: сохраняется право проживания дарителя в отчуждаемом жилье, передаётся обременённая квартира, обговариваются скрытые условия о финансовой и иной поддержке со стороны одаряемого и т. п. Это характерно для межродственных отношений или отношений между близко знакомыми людьми и предполагает определённое взаимное доверие участников. Но как бы люди ни относились друг к другу, перед вступлением в договор следует понимать содержание сделки и возможные последствия.

Дарение с обременением

Договоры дарения оформляются в первую очередь между гражданами в отношении жилья и другой недвижимости, реже — транспорта (автомобили, катера и пр.). Объясняется это тем, что для регистрации перехода права собственности на недвижимость и постановки на учёт автомобиля требуется правоустанавливающий документ. Дарение с участием юрлиц совершаются редко, а в отношениях между коммерческими структурами вовсе запрещено. Письменный договор дарения другого имущества в большинстве случаев не заключается. Участники ограничиваются фактической передачей вещи. Обязательная письменная форма предусмотрена при:

• дарении юрлицом при стоимости подарка от 3000 р.,
• обещании подарить.

Дарение недвижимости сопровождается регистраций перехода права собствености, что предопределяет письменное оформление документа. Рассмотрим тему в первую очередь с позиций дарения жилья.

Понятие и условия дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить её от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

п. 1 ст. 572 ГК РФ

Безвозмездность — основной признак дарения

Ключевым понятием в процедуре дарения является безвозмездность. Даритель передаёт или обязуется передать вещь или право, а одаряемый принимает без какого-либо исполнения в пользу дарителя. Договор дарения является двухсторонним и одностороннеобязывающим — на дарителе лежит обязанность по передаче, одаряемому предоставлено право принять дар либо отказаться от него.

Помимо имущества, дарение может быть совершено в отношении имущественных прав (требований) как к себе, так и третьему лицу. Под имущественными правами в целях дарения понимаются, например, обязательные права и требования по:

• возврату долга,
• передаче квартиры по договору долевого участия,
• исполнениям по возмездным договорам (получение причитающейся дарителю арендной платы, оплаты за услуги и пр.)
• другие права (требования), связанные с владением, пользованием и распоряжением дарителем принадлежащим ему имуществом или вытекающие из гражданских взаимоотношений, по которым даритель получает приобретателем имущественных прав.

Несколько сложнее выглядит конструкция сделки при обещании подарить. В отличие от ситуаций, когда вещь передаётся непосредственно при заключении договора (реальный безусловный договор), при обещании подарить в будущем передача вещи обусловлена наступлением или не наступлением оговорённых обстоятельств (консенсуальный условный договор). Недопустимо устанавивать условия, при которых передаётся вещь, в виде какого-либо встречного исполнения со стороны одаряемого. Даритель в связи со своим подарком не может получить от одаряемого никаких выгод материального характера. В противном случае договор будет ничтожным, Росреестр не осуществит регистрацию перехода права.

Даритель не может получать от одариваемого какой-либо материальной выгоды

Под выгодами материального характера в данном случае понимается как приобретение взамен дара другого имущества или имущественных прав, так и получение какой-либо иной имущественной выгоды:

• периодической помощи, в т. ч. финансовой,
• обеспечения жильём на любых основаниях (оплата найма у третьих лиц, предоставление права проживания в жилье одаряемого, строительство или приобретение другого жилья и пр.),
• регулярных платежей,
• погашения кредитов, иных долгов и т. д.

Дарение жилья с правом пожизненного проживания дарителя — классический пример, когда от одного слова меняется характер и последствия сделки. Формулировка «дарителю предоставляется право пожизненного проживания в передаваемой квартире» превращает договор дарения в возмездную сделку (у дарителя возникает новое право) и делает его ничтожным без наступления каких-либо последствий. Формулировка «даритель сохраняет право пожизненного проживания в передаваемой квартире» не порождает нового права, договор дарения остаётся безвозмездным и действительным.

В качестве условия дарения в будущем могут определяться как обстоятельства, наступление которых не зависит от действий и воли одаряемого (совершеннолетие, достижение определённого возраста, конкретная календарная дата и т. д.), так и зависящие от его поведения и решений (женитьба/замужество, рождение у одаряемого ребёнка, победа в соревнованиях и т. д.). Условием может выступать воздержание от совершения каких-либо действий (прекратить употребление наркотиков, не жениться/не выйти замуж до определённого возраста и т. д.). Дарение после смерти не допускается. Договор, предусматривающий такое условие, ничтожен.

Виды обременений и их содержание

Под обременением понимается наличие у третьих лиц определённых прав в отношении имущества и ограничение отдельных прав у собственника. Обременение имущества возникает вследствие:

Обременение ограничивает права собственника

• передачи в аренду,
• залога (ипотеки),
• ареста,
• ренты,
• установления опеки над собственником, передачи в доверительное управление,
• отнесения к объектам культурного наследия,
• в других случаях, определённых законом.

Наличие обременения само по себе не препятствует сделкам с имуществом (за исключением ареста), но усложняет процедуру. В большинстве случаев требуется согласие со стороны лица, в пользу которого наложено обременение. По общему правилу ограничения, установленные обременением, переходят к новому собственнику (за исключением опеки над собственником и доверительного управления имуществом).

Обременение может выражаться в виде:

• предоставления прав владения и пользования имуществом третьим лицам — при аренде,
• права кредитора на удовлетворение материальных требований за счёт имущества — при залоге (ипотеке),
• запрета на распоряжение имуществом, в т. ч. на совершение сделок, результатом которого может быть отчуждение (залог, ипотека) — при аресте,
• обязанностей по осуществлению рентных платежей — при ренте,
• обязательного получения согласия или разрешения органа опеки и попечительства на сделку с имуществом подопечного или имущества, переданного в доверительное управления,
• обязанности по надлежащему содержанию объекта культурного наследия,
• в других видах, определяемых законом.

При отчуждении имущества обременение переходит к новому владельцу

В большинстве случаев обременение недвижимости сопровождается госрегистрацией, уведомлением заинтересованных лиц, внесением в соответствующие реестры или совершением иных действий, направленных на раскрытие информации о наличии ограничений. В частности:

• договоры аренды сроком от 1 г., ипотеки регистрируются в Росреестре (отмена с 2013 г. регистрации сделок не затронула указанные договоры),
• информация об аресте направляется в Росреестр (при аресте недвижимости), ГИБДД (при аресте автомобилей и др.), банки (при аресте счетов), залогодержателям и т. д.,
• при ренте недвижимости регистрируется переход права собственности в Росрестре, при ренте транспортных средств регистрируется новый собственник в ГИБДД, Госинспекции по маломерным судам и других структурах в зависимости от типа транспорта,
• объекты культурного наследия регистрируются в соответствующих госреестрах и т. д.

Для каждого вида обременения характерны специфические черты. Применительно к дарению жилья наиболее часто приходится сталкиваться с обременениями в виде сохранения права проживания, ипотеки и ренты.

Видео: обременение недвижимости

Договор дарения жилья с правом пожизненного проживания

Право проживания в квартире, включая пожизненное, является одним из видов обременения, ограничивающего права нового собственника. Право проживания не подлежит регистрации в Росреестре и может быть отслежено только по договору дарения.

При дарении квартиры за дарителем может быть сохранено право проживания

Дарение с проживанием: правовая природа, основание права

Право проживания дарителя и других граждан в подаренной квартире в непосредственном виде законом не предусмотрено. П. 2 ст. 292 ГК установлена противоположная норма — переход права собственности на жилье прекращает право пользования им членами семьи прежнего хозяина. Из общего правила законом установлены исключения. Право пользования возникает вновь, если новый собственник и проживающие являются между собой членами семьи в понимании жилищного права. К таковым относятся:

• супруг (а),
• дети,
• родители,
• другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи и признаны в этом качестве судом (подтверждается ведением совместного хозяйства и регистрацией).

Для последнего основания признания членом семьи важно, чтобы новый собственник (одаряемый), прежний собственник (даритель) и рассматриваемые лица соответствовали признакам семьи на момент дарения.

На чём же тогда основывается право доверителя сохранить за собой возможность временного или пожизненного пользования подаренным домом или квартирой? Во-первых, из буквального прочтения п. 2 ст. 292 ГК следует, что закон предусматривает прекращение права пользования только по отношению к членам семьи прежнего собственника, но не к нему самому. Это позволяет сделать вывод о намеренном исключении законодателем дарителя из числа лиц, которые могут утратить право пользования.

Во-вторых, ГК предусматривает свободу договора и возможность заключения смешанных договоров, содержащих в себе элементы различных сделок. При неурегулированности тех или иных гражданских отношений допускается применение аналогии. Ст. 671 ГК предоставляет собственнику право на сдачу жилья в наём. Ст. 305 ГК предусматривает защиту прав лица, владеющего имуществом на праве пожизненного наследуемого владения. Ст. 558 ГК определяет в качестве существенного условия договора купли-продажи жилья перечень граждан, проживающих в нём и сохраняющих право пользования. Аналогия купли-продажи с дарением очевидна — условно дарение можно охарактеризовать как безвозмездную куплю-продажу. Ст. 689 ГК вводит понятие безвозмездного пользования вещью. Указанные договоры целиком не включают в себя отношения по пожизненному пользованию жилым помещением, но содержат элементы таких отношений.

Закон допускает безвозмездную передачу имущества в пользование

Дарение с правом пожизненного проживания, таким образом, можно расценивать как смешаный договор, включающий в себя полную конструкцию договора дарения и элементы договоров купли-продажи недвижимости, найма жилья и безвозмедного пользования с учётом принципиального положения о безвозмездности. В совокупности приведённые выше нормы подтверждают допустимость и правомерность сохранения права пользования подаренным жильём не только за дарителем, но и за иными проживающими в нём лицами. Установление конкретного срока пользования является частным случаем.

Подписывая договор дарения, одариваемый соглашается с наличием обременения в виде сохранившегося права прежнего хозяина на проживание, признаёт такое право и выражает готовность его соблюдать. Наложение такого обременения не запрещено жилищным или гражданским законодательством, следовательно, не противоречит закону (принцип «что не запрещено — то разрешено»).

В правоприменительной практике ещё 10 лет назад не было единообразия в вопросе о законности включения условия о пожизненном проживании в подаренном жилье. Регорган отказывал в регистрации подобных договоров, ссылаясь на наличие встречного имущественного исполнения. В судах такая позиция обычно не подтверждалась (напр. Решение Чертановского райсуда г. Москвы от 1.08.2004 г., текст решения приведён на стр. 1 тематического форума). Следует отметить, что отчуждение жилья начало влечь за собой прекращение права пользования только с 01.01.2005 г., до этого времени действовала прямо противоположная норма.

Сложность ситуации не ограничивается правомерностью включения в договор условия о проживании. Не менее интересно, что происходит с этим правом при последующем отчуждении жилья одаряемым. Судебная практика в этом вопросе развивалась по двум направлениям:

1. Право пожизненного проживания не сохраняется при последующем отчуждении жилья, так как это право было установлено договором между дарителем и одаряемым и не может распространяться на отношения между одаряемым и третьим лицом. Примером такой позиции служит Кассац. Определение Кировского облсуда от 09.06.2011 г. по делу N 33–1990.
2. Право пожизненного владения сохраняется при последующих отчуждениях жилья, в т. ч. в случаях, когда это не оговаривается в договоре между одаряемым и покупателем и последующих договорах. Договор дарения с проживанием представляет собой смешанный договор с включением компонентов договора о безвозмездном пользовании, правила которого подлежат применению. Предоставление проживания не может восприниматься как встречное исполнение при дарении. Одаряемый не может предоставить право проживания, т. к. на момент подписания договора он не является собственником и не наделён таким правом. Безвозмездное проживание не делает договор дарения возмездным. Подобная позиция изложена, напр., в Апелляц. Определении ВС Карелии от 03.08.2012 г. по делу № 33–2292/2012, Апелляц. Определении Липецкого облсуда от 09.07.2012 г. по делу № 33–1459/2012.

В настоящее время право проживание признаётся законным и при дарении, и при последующих отчуждениях жилья. При создании новым собственником препятствий в пользовании жильём защита права осуществляется в судебном порядке путём предъявления в мировой суд соответствующих исковых требований.

Условия договора дарения о проживании

Обобщая вышесказанное, для наиболее полного урегулирования вопроса в договор дарения целесообрано включать подобные пункты:

1. После перехода права собственности к одаряемому, даритель сохраняет за собой пожизненное право пользования квартирой (Вариант: одной комнатой площадью ___ кв. м, ванной комнатой, кухней, туалетом и общим коридором).
2. Право пользования предоставляется на безвозмездной основе, участие Дарителя в оплате коммунальных услуг и прочих связанных с проживанием платежах осуществляется в установленном законодательством порядке.
3. Даритель остаётся зарегистрированным в квартире по месту жительства.
4. При последующем отчуждении квартиры третьим лицам право пожизненного пользования и регистрация по месту жительства Дарителя сохраняются на установленных настоящим договором условиях.
5. При последующем отчуждении квартиры Одаряемый обязан уведомить новых собственников о наличии предусмотренного настоящим договором обременения и правах Дарителя. Неисполнение Одаряемым этого условия не прекращает права Дарителя и не препятствует их реализации.

Условие о сохранении права проживания в договоре следует расписывать подробнее

В сети часто рекомендуют включать в договор дарения условие не только о праве пожизненного пользования, но и владения, считая, что тем самым расширяются возможности дарителя по защите своих прав. В частности, возникает право ссылаться на ст. 305 ГК. Представляется, что в рассматриваемой ситуации право владения не возникает. Владение как составная часть права собственности означает возможность субъекта непосредственно обладать вещью, размещать её на подконтрольной территории, иметь возможность ограничить доступ третьих лиц: спрятать зажигалку в карман, установить дома телевизор, поставить автомобиль в гараж и т. п. Для недвижимости правомочие владения является в определённом смысле условным и выражается в возможности беспрептсвенного пользования объектом.

Безвозмездная передача вещи предполагает предоставление права пользования — возможности извлекать из неё полезные свойства. Члены семьи собственника также наделяются только правом пользования. Отчуждение жилья влечёт прекращение права пользования, а именно исключение из этого правила и предусматривается договором дарения с проживанием.

В ст. 305 ГК говорится о защите лица, владеющего имуществом на основании права пожизненного наследуемого владения. Такое право существует только в отношении земельных участков, переданных гражданам в соответствии с законодательством 90-х г. В настоящее время такого вида вещного права не существует, защита распространяется только на ранее оформленные участки. Аналогия права в данной части неприменима. Таким образом, правовых оснований для сохранения права владения не имеется.

Отмена и отказ от дарения, запрет дарения, расторжение и недействительность договора

Одаряемый до момента передачи ему вещи вправе отказаться от принятия дара. Применительно к недвижимости передача фиксируется актом либо в самом договоре даётся указание на принятие квартиры или дома.

Запрещено дарение:

• от имени малолетних (до 14 лет) и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями,
• работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан,
• лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей,
• в отношениях между коммерческими организациями.

Особенности сделок с имуществом несовершеннолетних делают практически невозможным дарение недвижимости, принадлежащей лицам от 14 до 18 лет.

Даритель может отменить дарение, если

• одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников,
• умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Даритель вправе отменить дарение при умышленном причинении ему вреда одариваемым

Наследники дарителя в судебном порядке вправе потребовать отмены дарения в случае умышленного убийства дарителя одаряемым. И также в судебном порядке даритель вправе требовать отмены дарения, если в результате недобросовестного обращения с даром, обладающим высокой неимущественной ценностью для дарителя, создаётся угроза её гибели. В договор может быть включено условие об отмене дарения, если одаряемый умирает раньше дарителя.

Расторжение договора и признание его недействительным осуществляется на общих условиях. Специфическим для дарения основанием недействительности является фактическое непринятие вещи одариваемым. Так, решением Шербакульского райсуда от 28 августа 2017 г. по делу № 2–382/2017, несмотря на регистрацию перехода права в Росреестре, договор дарения жилого дома и участка был признан недействительным по следующим основаниям:

• даритель продолжал жить в подаренном доме и оплачивать коммунальные платежи и налоги,
• одаряемый длительное время не предпринимал действий, свидетельствовавших о намерении вселиться в дом,
• даритель в силу возраста не может ухаживать за домом, в связи с чем посредством дарения хотел обеспечить совместное проживание с одаряемым.

Из этого суд сделал вывод об отсутствии оснований для прекращения права собственности у дарителя, несовершении сторонами действий по переходу права собственности, непринятии одариваемым дара и фактическим вступлением сторон в отношения найма. Несмотря на спорность сделанных судом выводов, подобные решения принимаются.

Видео: отмена дарения

Рента

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

п. 1 ст. 583 ГК РФ

Предусмотрено три варианта ренты:

• постоянная рента,
• пожизненная рента:
• пожизненное содержание с иживением (ПСИ).

Рента является обременением. При отчуждении обременённого имущества обязанности плательщика переходят к новому собственнику. Договоры ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при передаче недвижимости также госрегистрации. Переданное имущество находится в залоге у получателя. Плательщик обязан обеспечить исполнение своих обязательств любым предусмотренным ГК способом (неустойка, поручительство и пр.) или застраховать риск ответственности за неисполнение. Применительно к рассматриваемой теме интерес представляют пожизненная рента и ПСИ.

По договору пожизненной ренты плательщик регулярно осуществляет пожизненные денежные платежи получателю или указанному им лицу в оговорённом размере. При безвозмездной передаче имущества плательщику размер ежемесячного платежа не может быть ниже прожиточного минимума. Платежи могут осуществляться в пользу нескольких лиц в равных долях. После смерти одного из получателей его доля распределяется между остальными. Имущество может передаваться за плату. За просрочку платежей уплачиваются проценты исходя из ставки ЦБ.

При ненадлежащем исполнении плательщиком обязательств, еси такие нарушения имеют существенный характер, получатель вправе:

• потребовать выкупа ренты по установленной договором цене, а если цена не установлена — в размере годовой ренты при возмездной передаче имущества плательщику и в размере годовой ренты плюс стоимость имущества при безвозмездной передаче,
• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В обяанности плательщика ренты при пожизненном содержании с иждивением может входить уход за нуждающимися

ПСИ имеет следующие основные отличия от пожизненной ренты:

• в качестве передаваемого имущества выступает только жилье и другая недвижимость,
• в обязанности плательщика могут входить удовлетворение потребностей получателя в жилище, еде, одежде, а также уход при нуждаемости в нём и оплата ритуальных услуг, причём при бесплатной передаче имущества стоимость ежемесячного содержания устанавливается от двух прожиточных минимумов,
• по договорённости сторон натуральное содержание может быть заменено денежными выплатами.

Из содержания сделок вытекают недостатки и преимущества. В отличие от дарения с проживанием, рента и ПСИ направлены на оказание финансовой поддержки получателей в обмен на имущество. Если целью собственника является получение систематической помощи, не стоит из этических соображений оформлять отношения в виде дарения с проживанием. Ухудшение внутрисемейных отношений, неучастие одариваемых в обеспечении дарителей являются причинами многочисленных судебных разбирательств.

Из опыта работы в сфере социальной защиты могу поделиться некоторыми наблюдениями и выводами. Достаточно часто бабушки или престарелые родители устно договариваются с проживающими совместно или поблизости детьми/внуками, другими родственниками о хотя бы периодической посильной помощи в обмен на дарение. Дарение часто совершается в обход первоочередных или одноочередных наследников. В результате помощь не предоставляется, даритель оказывается в беззащитном положении.

В лучшем случае престарелый человек не имеет возможность ни вернуть имущество назад, ни получить поддержку. В худшем случае ситуация усугубляется постоянными ссорами и конфликтами с одариваемым. Дарители регулярно пытаются признать договоры дарения родственникам недействительными, ссылаясь на заблуждение относительно предмета сделки, плохое самочувствие в момент заключения и т. д., но суды обычно отказывают в подобных исках (напр., Решение Сретенского райсуда от 24.08.2017 г. по делу № 2–355/2017).

При наличии иного имущества, пригодного для передачи плательщику (включая не единственное жилье), для обеих сторон предпочтительней будет пожизненная рента. Рента в денежной форме позволяет исключить или свести к минимуму общение между участниками сделки, что существенно снизит риск межличностных конфликтов. Факт регулярного перечисления средств легко подтверждается и опровергается.

Оптимальным вариантом для престарелых собственников жилья, нуждающихся в финансовой помощи и физическом уходе, является ПСИ с проживанием в переданном жилье. В договорах ПСИ менее защищённым выглядит плательщик. Для защиты своих прав плательщик должен подтвердить все платежи и покупки в пользу получателя. Отсутствие доказательств произведённых расходов расценивается судами как их отсутствие, что однозначно является существенным нарушением обязательств. Неопределённость термина «уход» позволяет трактовать его в самом широком смысле от доставки продуктов на дом до содержания огорода. При возникновении конфликта между сторонами сделки плательщик рискует остаться без полученного под ренту имущества и затраченных на получателя средств, не считая трудозатраты и время (напр., Решение Синарского райсуда г. Каменск-Уральскогоот 21.08.2017 г. по делу № 2–491/2017). В то же время нередки случаи откровенных злоупотреблений. После оформления сделки недобросовестные плательщики исчезают в расчёте на то, что получатель не пойдёт в суд или вскорости скончается (характерно Решение Сухоложского горсуда от 21.08.2017 г. по делу № 2–677/2017).

Видео: рента

Дарение ипотечного жилья

Ипотека возникает в силу:

• закона, когда недвижимость, в первую очередь жилая, приобретается за счёт средств ипотечного кредита,
• договора, когда недвижимость передаётся в ипотеку как средство обеспечения кредитных (в большинстве случаев) обязательств, не связанных с приобретением недвижимости.

Закладная — ценная бумага, удостоверяющая права кредитора и залогодержателя

Ипотека в общем случае не препятствует дарению недвижимости. Отчуждение может быть осуществлено только при согласии на это залогодержателя. Личность должника имеет существенное значение для кредитора, а первоначальный кредитор и залогодержатель совпадают. При выдаче закладной право на отчуждение должно быть специально оговорено в ней.

Закладная — ценная бумага, подтверждающая права кредитора-залогодержателя. Фактически закладная представляет собой отдельный документ, воспроизводящий все условия кредитного и залогового договора. Оформление закладной в качестве самостоятельного документа необходимо для свободного обращения на рынке ценных бумаг. При продаже закладной передаётся только сама закладная, а все договоры остаются у первоначального кредитора. Права и обязанности по договорам у первоначального кредитора прекращаются при переходе закладной к другому лицу.

При переходе прав на заложенную недвижимость все обязательства, вытекающие из залога, переходят к новому собственнику, включая не исполненные им. Кредитные обязательства остаются на первоначальном хозяине, но в случае невыплаты кредита удовлетворение будет получено из перешедшего имущества. Новый собственник может быть освобождён от залоговых обязательств по соглашению с залогодержателем. Такие условия делает неинтересным возмездные сделки с заложенной недвижимостью, но при дарении являются приемлемыми.

При определении варианта передачи имущества следует исходить из реальных целей, которые необходимо достичь. Дарение с проживанием не является аналогом ПСИ или ренты и наоборот. Помимо нецелесообразности прикрытия одной сделки другой, притворность влечёт её ничтожность.

(Пока оценок нет)

Загрузка...