Не всегда процедура реализации недвижимости происходит быстро. Если в числе собственников жилья есть ребенок, не достигший совершеннолетия, могут возникнуть некоторые сложности.
Органы опеки следят за тем, чтобы не нарушались права детей. Поэтому, в случае необходимости продажи недвижимости, потребуется получить разрешение на продажу доли несовершеннолетнего от органов опеки.
Варианты
Осуществить процесс продажи жилплощади, где собственником доли выступает несовершеннолетний, можно только после получения разрешения попечительского совета. Только он дает согласие на проведение подобных сделок.
Положительным оно будет лишь в том случае, если у ребенка в новом помещении будет также выделена доля. Размер площади при этом не должен быть менее принадлежавшей ему ранее.
Совершенная сделка будет аннулирована без разрешения уполномоченного органа. Основанием для этого будет постановление суда, а для нарушителей закона предусмотрено наказание. В случае отказа родителей приобретать новое жилье, ребенку обязаны в любой другой квартире выделить долю.
ВНИМАНИЕ! Если покупка новой недвижимости все таки планируется, то, завершив этот процесс, родители сразу же должны оформить долю на ребенка.
Если ребенок прописан
Необходимо учесть, ребенок может иметь как право собственности на жилплощадь, так и право владения (иметь всего лишь регистрацию). Поэтому есть следующие варианты развития ситуации:
Если у несовершеннолетнего нет доли в квартире, а есть только прописка в ней, то для продажи от органов опеки разрешение не требуется. Если ребенок зарегистрирован в помещении без права собственности на него, но не имеет родителей или находится под опекой, разрешение уполномоченного органа все же понадобится.
ВНИМАНИЕ! Даже не имея долю в помещении, ребенок без согласия попечительского совета не может быть выписан. Если подобный факт имеет место быть, суд признает процесс недействительным.
Разрешение органов опеки
Исполнительный орган оценивает условия, в которых ребенок проживает для того, чтобы дать разрешение на покупку жилплощади.
Сотрудники муниципалитета принимают меры для осуществления прав и интересов ребенка при совершении сделки и удостоверения невозможности уменьшения площади имущества последнего.
Реализовывая квартиру, в исполнительный орган (ООП) предоставляется уведомление о данном факте (в письменном виде). При составлении заявления присутствует инспектор УСЗН, который его заверяет. В документе родители или опекуны подтверждают, что права ребенка в обязательном порядке будут учтены (в письменном виде).
Наилучшим вариантом будет личная беседа с представителями ребенка и им самим (если он достиг 14 лет) и владельцами покупаемой недвижимости для принятия от последних письменного согласия о предоставлении жилья несовершеннолетнему.
Если ребенок достиг 14 лет, то с письменного одобрения родителей он сам может принять участие в сделке. Предоставление опекунским органом согласия:
- Оформляется справка о лицах, имеющих регистрацию в реализуемой недвижимости.
- Далее необходимо обратиться в исполнительный орган.
- Написать заявление о покупке и продаже жилья.
- Получить решение.
Отказ
Обстоятельства, согласно которым решение не может быть дано:
- Покупка жилья в рассрочку с одновременной реализации всей недвижимости, имеющейся в собственности.
- Когда процесс сделки сопровождается одновременной продажей и дарением имущества.
- Когда приобретаемое жилье находится на этапе возведения (нет права владения).
- Покупаемая недвижимость имеет меньшую квадратуру, чем реализуемое.
- Когда в новом жилье нет одного из удобств, коммуникаций.
- Отсутствие инфраструктуры или ее слабое развитие рядом с приобретаемой недвижимостью.
Как проходит сделка
Как только на руках появилось разрешение от органа опеки, его прилагают к необходимому количеству собранных документов и назначают дату сделки. Стандартный режим предусматривает:
- Заключение двухстороннего договора должно быть удостоверено нотариусом, передача недвижимости осуществляется по акту приема-передачи.
- Оформляется регистрация владения на лиц, принимавших участие в сделке.
- Одновременно с покупкой нового жилья должно быть реализовано старое.
- Регистрация несовершеннолетнего ребенка по адресу приобретенного жилья.
- В органы муниципалитета направляются копии договоров и ставят в известность о том, что ребенок получил долю имущества, сопоставимой с предыдущей.
Необходимая документация
Получить разрешение о продаже доли можно, предоставив следующие документы в орган муниципалитета:
- свидетельство о рождении ребенка (после достижения 14 лет – паспорт),
- документы, подтверждающие право владения жильем,
- свидетельство о браке или его расторжении,
- паспорта родителей,
- документы, являющиеся основанием для выделения доли после продажи недвижимости несовершеннолетнему,
- выписка с лицевого счета реализуемого жилья и приобретаемого,
- по каждому объекту выписка из домовой книги,
- оплата госпошлины (подтверждается квитанцией),
- разрешение от представителей ребенка на продажу недвижимости (нотариально заверенное),
- выданная нотариусом лицензия на реализацию недвижимости.
Как исключить риски
Перед покупкой жилья следует выяснить:
- есть ли дети в семье, у которой приобретается новая жилплощадь,
- при наличии несовершеннолетних в опекунском органе уточнить, пребывают ли они на учете,
- являются ли дети собственниками жилья,
- подлинность выданного разрешения органами опеки,
- в органах опеки уточнить информацию о том, есть ли у несовершеннолетнего опекун, а также не лишены ли родители прав на ребенка.
При отсутствии проблем в семье, чтобы оформить реализацию недвижимости, вполне достаточно иметь письменное согласие от родителей при условии, что опекунский орган не имеет возражений. Если семья является неблагополучной, важно знать юридический статус несовершеннолетнего, в противном случае возрастает риск расторжения договора.
Приватизация жилья
После процедуры приватизации квартиры, несовершеннолетние дети, зарегистрированные в ней, автоматически становятся собственниками.
Если в процессе приватизации права детей не были учтены и они не вошли в состав собственников, то это весомый повод для признания документа о продаже недвижимости недействительным.
На практике есть ситуации, когда родители перед приватизацией выписывают детей из квартиры и прописывают их, например, у бабушки. В этом случае, если органы опеки посчитают, что ребенок лишился права собственности, сделка по продаже жилплощади может быть оспорена.
ВАЖНО! Со стороны органов опеки не будет возражений, если у ребенка имеется иная собственность или может участвовать в приватизации по месту жительства.
Права детей
Присутствие материнского капитала является еще одной частой ситуацией, когда при купле-продаже жилья нарушают права несовершеннолетних детей. Используя материнский капитал, все дети при покупке недвижимости должны иметь долю собственности.
Если доля на детей выделена родителями не была, органы опеки или прокуратура вправе подать в суд иск, чтобы сделку признать недействительной. Родители не имеют право распоряжаться жилплощадью, если ее часть принадлежит несовершеннолетнему ребенку, без согласия исполнительного органа (ООП).
Ограничения прописаны в Гражданском кодексе РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч.1 ст. 21). Такая жилплощадь не может учитываться в качестве залога по кредиту, его нельзя менять или продавать, а также без согласия сдавать в аренду.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
