Юридические тонкости заключения договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Владельцам нежилой недвижимости не всегда удаётся заработать на сдаче торговых или промышленных площадей. Иногда имеющаяся недвижимость сдаётся бесплатно. Такая передача возможна путём заключения договора безвозмездного пользования. Для обеих сторон в этом есть определённые преимущества.

Что собой представляет договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением — это документ, на основании которого недвижимость передаётся её владельцем другому лицу с обязательным условием её сохранности и возвращения в надлежащем виде через установленный срок. Под надлежащим видом понимается то состояние торговых или промышленных площадей, которое существовало до их передачи получателю. Оно подробно описывается в акте приёма-передачи, который служит дополнением к договору. При этом отдельным положением указывается безвозмездность услуги и отсутствие встречных требований за передачу помещения.

Процедура и специфика заключения такого договора регулируются нормами Гражданского кодекса, в частности, главой 36 ГК РФ. Согласно данным законодательным нормам, отношения безвозмездного пользования имуществом определяются как отношения ссуды. Пункт 1 статьи 130 ГК РФ допускает такой вариант передачи недвижимости.

В каких случаях возможно безвозмездное пользование

Договор можно составить по усмотрению собственника, если он передаёт часть площадей в целях благотворительности, а также в следующих случаях:

1. Если владелец не может по ряду причин сдать в аренду помещение или не желает этого делать.
2. Когда индивидуальный предприниматель (ИП) или компания планирует расширение торговли, производства. Естественно, что процедура расширения бизнеса может потребовать дополнительных вливаний. И это касается не только денег. Зачастую бизнесмен не может охватить своей деятельностью все сферы бизнеса, что мотивирует его передать налаженное ранее производство в ссуду.

Считаю, что в таких случаях ссуда весьма целесообразна, ведь переданные площади будут использоваться, а не пустовать. И имущественный налог будет перечисляться. А главное — присмотр за зданием или помещением. Ведь если его бросить, оно будет быстро приведено в негодность лицами без определённого места жительства или недобросовестными соседями, которые начнут им пользоваться без соглашения. А впоследствии занятые ими площади придётся освобождать с применением силы и без гарантии сохранности оставленного порядка.

Под благотворительностью может пониматься переход права пользования помещениями для некоммерческих организаций (НКО):

• религиозных,
• научно-исследовательских и научно-образовательных,
• спортивной направленности,
• дополнительного образования детей и взрослых,
• культурно-просветительных и культурно-развлекательных центров.

По преимуществу такие договоры заключаются на муниципальные помещения, но могут быть получены и у частного собственника.

Если договориться с собственником недивижимости, можно получить невостребованные площади в безвозмездное пользование

Чем ссуда отличается от договора аренды

Между отношениями аренды и ссудой существует ряд отличий. В отличие от аренды, ссуда:

1. Предоставляется безвозмездно, без дополнительных выплат собственнику за переданное помещение.
2. Не допускает выдвижения встречных требований в виде ремонтных работ или иных форм неотделимых улучшений. Объект требуется вернуть в первоначальном виде.
3. Ограничивает в правах в сравнении с арендой, которая предоставляет большие полномочия в виде права владения объектом. Арендатор с разрешения собственника имеет право менять дизайн и даже планировку помещения, сдавать его в субаренду.

Получатель ссуды может пользоваться только тем, что ему передано, и в том виде, в котором был получен объект. Передача помещения третьим лицам с целью получения прибыли недопустима.

Кто может заключать: стороны договора

По договору ссуды нежилой недвижимости сторонами являются:

• юридические лица,
• физические лица или ИП,
• юридическое и физическое лицо (ИП).

Если такой документ оформляет индивидуальный предприниматель, он вправе действовать от имени физического лица. Но для применения льготной системы налогообложения ему потребуется внести свои реквизиты. К ним относятся все те коды, которые он получил при регистрации в налоговом органе. На основании налоговой регистрации ИП определяются как субъекты предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель не получает статус юридического лица и не приравнивается к юридическим лицам.

Во вводной части документа физические лица указываются с внесением следующих сведений:

• фамилии, имени и отчества,
• года и места рождения,
• паспортных данных,
• места проживания.

Юридические лица должны вносить данные о себе:

• наименование компании,
• форму собственности,
• реквизиты юридического лица,
• юридический адрес,
• кто и на каком основании действует от имени компании,
• Ф. И. О., должность и паспортные данные уполномоченного лица.

В договоре стороны определяются как ссудодатель и ссудополучатель. Далее по тексту во всех пунктах и подпунктах используются только это определения.

Стороны договора называются ссудодателем и судополучателем

К получателю предъявляются требования:

• достижение совершеннолетия,
• полная дееспособность,
• нахождение на момент процедуры в здравом уме и трезвой памяти.

Главное условие для ссудодателя:

• официальное признание передаваемого помещения нежилым, что указывается в кадастровых записях Росреестра,
• оформленное на него право собственности с регистрацией в Росреестре.

Если в интересах одного из участников действует доверенное лицо, оно считается не стороной договора, а лишь её представителем, исполняющим технические действия юридического характера, без права на исполняемое действие.

На какой срок может заключаться договор

Срок действия документа устанавливается сторонами и обязательно прописывается отдельным пунктом. По его окончании объект должен вернуться к собственнику в том виде, в котором он был передан. Для этого за месяц до завершения срока контрагенту нужно передать уведомление о завершении срока действия ссуды. В назначенный день надо:

• составить акт передачи недвижимости,
• поставить подписи о прекращении действия договора.

Если такую процедуру не провести, договор будет считаться автоматически пролонгированным на тот же срок.

Иногда срок действия в документе не ставится. Это означает, что договор заключён на неопределённый период. В таком случае обязательно должны указываться условия прекращения его действия. В любом случае он может расторгаться соглашением сторон.

Пошаговая инструкция: составление договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор может составляться только добровольно. Никакое коммерческое действие, допускающее переход нежилых площадей, нельзя заменять ссудой или требовать такой замены.

Структура задаётся пунктами и подпунктами. В договор должна включаться такая информация:

1. Наименование документа.
2. Дата составления, которая вносится прописью, без применения числовых знаков.
3. Место составления — населённый пункт.
4. Предмет договора.
5. Существенные положения договора.
6. Заключительные положения.
7. Подписи и реквизиты сторон.

Мною замечено, что от структуры во многом зависит чёткость вносимых положений и их формулировок. Это даёт безусловные преимущества обеим сторонам — положения договора невозможно будет трактовать двусмысленно или иносказательно, поэтому не появятся лазейки для предъявления контрагенту штрафных санкций или материальной ответственности. От лаконичности структуры зависит наличие всех необходимых для конкретной ситуации существенных положений.

Предметом договора устанавливаются:

• его стороны,
• факт оформления ссуды,
• характеристика нежилого помещения.

Параметры и характеристики помещения вносятся на основании кадастровой и технической документации на объект с обязательным указанием:

• категории помещения и его целевого назначения,
• площади,
• адреса расположения здания,
• адреса помещения.

Нередко приходилось быть свидетелем того, что у торговой палатки нет определённых границ, установленных на территории торгового зала. Например, в углу помещения стоит столик (прилавок), которым пользуется ссудополучатель. Такие обтекаемые характеристики расположения в предмет договора внести сложно. Поэтому можно указать процент права в пользовании торговой площадью. И место, которое предоставлено ссудополучателю. Естественно, если речь идёт об офисном кабинете, отдельном цехе, необходимо указать его номер или название.

В часть, состоящую из существенных положений, должны войти следующие пункты:

1. Условия передачи недвижимости в безвозмездное пользование.
2. Указание на то, что стоимость за пользование недвижимостью не взимается.
3. Условия возврата собственнику по завершении срока пользования.
4. Указание на то, что возвратить используемую площадь нужно в идентичном состоянии. При длительном использовании требуется провести ремонт для возврата к изначальному состоянию.
5. Срок пользования объектом недвижимости.
6. Целевое назначение, обязательство использовать объект для соответствующего вида деятельности.
7. Ответственность контрагентов в случае нарушений условий заключённого договора.
8. Условия прекращения ссуды по взаимному согласию и в одностороннем порядке. Возможность её пролонгации.
9. Дополнительно — любые положения, имеющие отношение к делу: перечень документации, требования к страхованию, удостоверению, предоставление залога и иные нужные нюансы.

По ссылке представлен образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

После текста ставятся подписи сторон с расшифровкой, для юридических лиц требуется проставление печатей.

Если обоими сторонами договора являются юридические лица, они ставят свои печати и указывают полные реквизиты

Форма заключения договора

Согласно статье 550 ГК РФ, форма договора может быть только письменной. В другом виде документ не вступает в юридическую силу.

Некоторые собственники не учитывают правовых различий между письменным заключением договора и устными договорённостями. В моей практике неоднократно встречались случаи, когда друзья или просто знакомые устно договаривались об использовании помещения. Но они не предусматривали важную вещь: возможность неблагоприятных последствий. В итоге после возникновения порчи собственник оказывался и без друга, и без материальной компенсации за ущерб. Имейте в виду, что возмещение ущерба при причинении порчи допускается только на основании предъявленного экземпляра договора.

Текст документа может составляться в свободной форме, но с обязательным использованием лаконичных формулировок, предусмотренных для составления договоров. Необязательно, но по желанию участников процедуры можно составить такой документ по типовой форме с нотариальным удостоверением. Также, согласно статье 163 ГК РФ, допустимо нотариально удостоверить составленный самостоятельно документ. В этом случае подписи ставятся только в присутствии нотариуса.

Требования к регистрации

Если недвижимость передаётся в пользование сроком больше чем на один год, обычно нужна регистрация. Такое положение распространено в отношении имущественных сделок, в том числе аренды. Но так как в случае ссуды права владения не передаются, регистрация передачи недвижимости в безвозмездное пользование не предусмотрена.

Правила регистрации сделок с недвижимостью установлены Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Он не предусматривает регистрации передачи недвижимости на правах безвозмездного пользования. При этом срок не имеет значения. Это подтверждается и судебной практикой.

Исключение составляют объекты, относящиеся к культурному наследию, которые требуют обязательной госрегистрации согласно нормам п. 3 статьи 689 ГК РФ.

В зданиях, относящихся к культурному наследию, может получить ссуду культурно-просветительная или религиозная организация

Как составить акт приёма-передачи

Обязательным условием сделки станет составление акта приёма-передачи. Ведь основным условием ссуды считается передача объекта в том же состоянии, в котором он был принят от собственника. Поэтому описываются все детали, требующие внимания.

Акт начинается с определения сторон. Ими могут быть только ссудодатель и ссудополучатель, составившие договор. Акт является необходимым приложением к этому договору. Поэтому он не может:

• использоваться отдельно от договора,
• составляться лицами, не являющимися его сторонами,
• подписываться третьими лицами.

В нём обязательно следует указать:

• реквизиты договора ссуды,
• дату и место составления,
• адрес помещения, которое передаётся актом,
• его кадастровые и технические характеристики,
• сведения о состоянии объекта,
• факт приёма-передачи.

Для того чтобы было очевидно, что процедура приёмки проведена, вносится формулировка о том, что ссудодатель передал, а ссудополучатель принял объект в указанном в документе состоянии.

Акт приёма-передачи нежилого помещения может быть составлен по предложенному образцу.

Подписи сторон ставятся также с формулировками:

• передал,
• принял.

Акт составляется в двух экземплярах — по числу участников договора ссуды.

Ответственность, права и обязанности собственника по условиям договора

В условия договора следует внести права собственника, которые заключаются в следующем:

• передать ссудополучателю ответственность по содержанию помещения,
• вменить ему оплату расходов на содержание и эксплуатацию использования полученных площадей: текущий ремонт и аналогичные расходы,
• проверять порядок, добросовестное поступление установленных налоговых и коммунальных выплат,
• получить в установленный срок объект в надлежащем техническом и внешнем состоянии,
• при обнаружении нарушений и материального вреда — взыскать компенсацию и расторгнуть договор,
• в любое время передать объект в аренду, оповестив получателя ссуды за один месяц до прекращения договора.

Собственник имеет право проверять, как содержится и используется помещение

Обязанности собственника:

• передать нежилое помещение в надлежащем виде, без существенных изъянов и требований капитального ремонта,
• оформить безвозмездный характер пользования, без встречных условий,
• при проведении проверок использования помещения не вмешиваться в порядок действий получателя ссуды, не чинить препятствий,
• вносить отчисления на капитальный ремонт, если иное не предусмотрено договором ссуды.

Для собственника устанавливается минимальная ответственность, так как он не является стороной имущественной сделки и не передаёт имущественных прав контрагенту. Поэтому ответственность в основном ограничивается тем, что договор может быть расторгнут ссудополучателем. При недобросовестных действиях собственника, которые наносят имущественный вред получателю ссуды, может возбуждаться исковое производство с требованием возмещения:

• материального ущерба,
• морального ущерба,
• компенсации упущенной выгоды.

Случаи обращения в суд встречаются редко, если речь идёт о НКО. Но в случае с бизнесом любая мелочь может повлечь судебные разбирательства.

Ответственность, права и обязанности ссудополучателя по условиям договора

Лицо, получившее в безвозмездное пользование коммерческую или промышленную недвижимость, имеет право:

• пользоваться объектом без предоставления собственнику арендной или иной оплаты,
• вести коммерческую или иную организационную деятельность,
• требовать нечинения препятствий в использовании помещения,
• требовать от собственника соблюдения иных положений договора,
• в любое время отказаться от использования помещения.

На него налагаются обязанности, которые состоят в следующем:

• отвечать за сохранность объекта,
• проводить текущий ремонт и нести расходы по содержанию помещения,
• оплачивать коммунальные платежи,
• оплачивать имущественный налог на используемое помещение,
• освободить занимаемую площадь по требованию собственника,
• вернуть объект без ухудшения его технического и косметического состояния.

Ответственность ссудополучателя по преимуществу является материальной, то есть он должен восстановить объект в случае причинения ему вреда или уплатить соразмерную сумму собственнику. Выплаты могут предоставляться добровольно, по соглашению и под расписку собственника о получении.

Положения об ответственности сторон — обязательная составляющая договора

Если добровольно выплаты за порчу не осуществляются, собственник-физическое лицо вправе возбудить исковое производство в рамках гражданского права. Юридические лица и субъекты предпринимательства решают вопрос об ответственности в арбитражном или третейском суде. Определённые виды нарушений, такие как самовольное использование площадей, нарушение целевого использования или иные нарушения регламента, налагают административную ответственность и могут повлечь вменение штрафов.

Расторжение договора: какие могут быть для этого основания

Прекращения ссуды возникает в связи с завершением срока действия договора, но гражданские правоотношения между ссудодателем и ссудополучателем предусматривают и досрочное расторжение. Оно допускается только по взаимному согласию, когда обе стороны составляют и скрепляют подписями дополнительное соглашение о прекращении безвозмездного найма недвижимости. Условия и основания прописываются в договоре. После этого ссудополучатель освобождает занимаемую площадь и прекращает уплачивать налог и коммунальные платежи.

Но если согласие сторон не достигнуто, расторгнуть договор односторонне без уважительных причин нельзя, так как это считается нарушением имущественных интересов контрагента.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

П. 1 ст. 310 ГК РФ

Тогда для досрочного расторжения договора потребуется:

1. Указать причины нарушения прав ссудодателя ссудополучателем, которые могут восстановиться только расторжением отношений.
2. Получить доказательство отказа контрагента от заключения соглашения.
3. Обратиться в суд с иском, доказать виновное отношение к имущественным интересам истца.
4. Выступить в суде и просить суд о расторжении договора.

Если положительное решение будет принято, истец получит выписку, на основании чего выселит недобросовестного пользователя.

В числе причин, по которым допустимо апеллировать к суду, могут быть следующие действия ссудополучателя:

• нанесение порчи зданию или помещению,
• незаконный захват близлежащих площадей,
• использование объекта не по целевому назначению,
• неоплаченные налоги и коммунальные услуги,
• беспорядок в помещении, нарушение санитарных и противопожарных норм,
• другие аналогичные нарушения.

Истцом может оказаться и ссудополучатель, если собственник чинит препятствия для законного безвозмездного использования объекта или предоставил его не в надлежащем виде. Если получатель ссуды выигрывает иск, ему остаётся только освободить помещение и перестать нести за него ответственность.

Если на расторжении договора настаивает только одна сторона, вопрос решается в суде

Порядок и правила изменения или прекращения договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Любые изменения в регламенте пользования помещением могут вноситься составлением дополнительного соглашения. Это документ, который является приложением к основному договору ссуды, а без него не вступает в юридическую силу. Он составляется сторонами договора. При необходимости составить соглашение могут доверенные лица при предъявлении доверенности от участника гражданских отношений ссуды.

В моей практике внесение изменений в такой договор встречалось достаточно редко в сравнении с отношениями между арендодателем и арендатором. Причина в том, что здесь отсутствуют имущественные интересы сторон, которым потребовалась бы корректировка. Например, в виде повышения стоимости. Если выплаты ссудополучателя увеличиваются, то собственник не имеет к ним никакого отношения, так как они поступают в налоговую службу или в жилищно-эксплуатационную компанию. И связаны не с волей собственника, а с тенденциями в коммунальной сфере или в налоговом законодательстве.

При составлении дополнительного соглашения нужно указать следующие сведения:

• реквизиты основного договора,
• стороны соглашения,
• положения, пункты и подпункты с формулировками, которые подлежат замене,
• новые положения с указанием пунктов и подпунктов, вместо которых они вносятся,
• дату внесения изменений, подписи сторон.

Соглашение о прекращении договора составляется аналогичным способом. Только вместо замены пунктов и положений вносится формулировка «Сторонами составлено настоящее соглашение о прекращении действия договора ссуды, заключённого (указать дату и иные реквизиты)».

Если договор ссуды удостоверялся нотариально, дополнительные соглашения с внесением изменений или соглашение о прекращении его действия также требуют нотариального удостоверения.

Налогообложение по договору безвозмездного пользования нежилым помещением

При налогообложении применяются нормы налогового законодательства, которые учитывают форму собственности и вид налогообложения. В первую очередь нужно иметь в виду, что на собственника не распространяются обязательства по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), так как он не получает прибыли от передачи объекта в пользование.

Кто уплачивает имущественный налог, следует обсудить ещё до того, как будут оформляться документы на передачу объекта. По преимуществу такая ответственность возлагается на ссудополучателя, но данное обстоятельство должно быть внесено в договор ссуды при его оформлении или впоследствии дополнительным соглашением.

У получателя возникает обязанность уплаты налога, когда помещение используется в коммерческих целях. Считается, что путём бесплатного использования недвижимости предприниматель получает доход, только не в денежном, а в натуральном виде. Уплата налога происходит по той системе налогообложения, на которой находится ссудополучатель, и зависит от общей стоимости помещения.

Видео: налогообложение при безвозмездном пользовании имуществом

Переданные в безвозмездное пользование нежилые помещения должны относиться к нежилому фонду и выступать в роли коммерческой или промышленной недвижимости. Также это могут быть офисные помещения, спортивные площадки и учебные классы. За то, что получатель ими пользуется, оплата собственнику не предусмотрена. Но текущие платежи вменяются в обязанность лица, получившего объект. Такие отношения оформляются гражданским договором и не требуют регистрации.